您知道二手住房

有哪些常见的税收政策吗？

今天逐一为您讲解，

拿起小本本记录吧！

卖方涉及的税收政策

增值税：

个人销售自建自用房以及销售购买时间2年（含）以上的住房，免征增值税；

个人销售购买不足两年的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

??《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税﹝2016﹞ 36号）

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：

城市维护建设税：增值税税额×7%(市区7%；县城、镇5%)

??《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》

教育费附加：增值税税额×3%

??《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》（国务院令第448号）

地方教育附加：增值税税额×2%

??《重庆市地方教育附加征收使用管理办法》

对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

??《重庆市财政局 国家税务总局重庆市税务局关于落实小微企业普惠性税收减免政策的通知》（渝财税﹝2019﹞ 12号）

个人所得税：

能够提供房屋原值或者税务机关能够核实房屋原值，计税价格减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用的差额×20%；

纳税人未能提供完整、准确的原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行核定征税。应纳税额=住房转让收入×1%；

自用5年以上，并且是家庭生活唯一用房，免征。

??《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字﹝1994﹞ 20号）

??《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞ 108号）

??《财政部 国家税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财税﹝2019﹞ 74号）

土地增值税：自然人销售住房，免征。

印花税：自然人销售住房，免征。

??《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税﹝2008﹞ 137号）

买方涉及的税收政策

契税：

个人购买面积90平方米及以下家庭唯一住房，减按1%税率征收；

个人购买面积90平方米及以下家庭第二套改善性住房，减按1%税率征收；

个人购买面积90平方以上家庭唯一住房，减按1.5%税率征收；

个人购买90平方米以上家庭第二套改善性住房，减按2%税率征收；

第三套及以上，按法定税率3%征收。

??《财政部 国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税﹝2016﹞23号）

印花税：自然人购买住房，免征 。

??《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税﹝2008﹞137号）

举个例子：

卖方转让主城区一套住房，价值（含税）105万，面积95平方，2019年购入时，购入价（含税）84万，缴纳契税1.2万，无其他费用；买方名下无房。则本次交易应缴纳的各项税款如下：

卖方：

未满两年需缴纳增值税：105÷（1+5%）×5%=5万。

城市维护建设税：5×7%×50%=0.175万。

教育费附加：5×3%×50%=0.075万。

地方教育附加：5×2%×50%=0.05万。

个人所得税：（105-5-0.175-0.075-0.05-84-1.2）×20%=2.9万。

土地增值税：免征。

印花税：免征。

买方：

个人购买面积90平方以上家庭唯一住房 契税减按1.5%税率征收：（105-5）×1.5%=1.5万。

印花税：免征。

小知识：

二手住房计税价格如何确定？

增值税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%征收率全额缴纳增值税 （“全额”指的是将不含税售房总价款作为销售额计算增值税）。

??财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税﹝2016﹞ 36号）

个人所得税：个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

契税：计征契税的成交价格不含增值税 （在计算属于应缴增值税住房的契税时，应将增值税额扣除之后，再确定为契税的计税价格）。

特别说明：

免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

??《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个税计税依据问题》（财税﹝2016﹞ 43号）

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